寒流中的房地产人才需求

王  霞

一、2008年房地产市场形势分析

根据中国指数研究院对2008年房地产市场形势的数据分析显示，08年房地产市场有以下特点：

1、全国流标流拍及退地现象严重，土地购置与开发面积继续下降。

2008年以来，全国土地近一半都是以底价成交，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。根据中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍宗数约1300块，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗，政府损失地价款在140亿以上。全国土地开发面积和购置面积持续下降，9月首次出现负增长。由此可见，受房地产市场、宏观经济、政策环境的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放慢购置、开发土地的进程。

2、房地产开发投资增长放缓，自筹资金比重加大，定金及预收款占比减少。

近年来，房地产开发投资一直保持30%左右增长水平。而2008年前三季度，房地产开发投资同比涨幅跌落至26%，预计全年在25%左右。从资金来源看，自2007年四季度以来，房地产开发投资中自筹资金所占比重逐渐上升，2008年1-10月提升至40%，与07年同期的32%相比提高了8个百分点，为2000年以来最高，开发商资金压力增大。与此同时,08年以来定金及预收款占房地产开发投资的比重不断减少，08年1-10月，比去年同期减少了8.2%，占比从07年底的28.5%下降到了24%。

3、08年市场供求压力较大，09年形势更加严峻，10年市场压力将会缓解。

2008年以来全国商品房竣工面积、商品房施工面积以及新开工面积等供应类指标同比均呈上升趋势，销售面积和销售额等需求类指标均呈下降趋势，市场供求压力较大，预计09年供过于求的局面会更加严峻。从各区域市场表现看，东部较西部市场压力更大，中西市场反应相对滞后。同时受到08年土地购置及开发面积同比下降的影响,预计2010年市场的压力才将会得到缓解。

4、新政出台，一线城市反应迅速，二线城市变化各异。

上海受市场低迷的影响，开发商推盘速度放缓，截至11月底上海房屋可售量不足900万平方米。同时受利好政策的影响，11月上海成交量环比上涨40%，出清周期较为平稳。近年来上海已成为国内外金融机构的投资热点，因此，上海地区房地产项目开发更着重于产品品质，在国际金融危机的影响下仍表现出较强的抗跌性。绿地东岸涟城在区域规划影响下价值空间不断加深，成为全国最具投资价格楼盘典范；香梅花园区域优势明显，高端的产品定位使其成为全国精装修和成熟社区的楼盘代表。

二线城市，截至11月底，市场可售量达到最大，其中，重庆、武汉均在1500万平方米左右。11月新政策的出台在一定程度上使开发商对市场的预期有所好转，除大连以外，各城市新增市场供应量环比均呈现较大幅度的上涨。然而，利好政策对于带动二线城市成交量的上涨却略显动力不足。除重庆、大连外，其他城市11月成交量环比有所增长，但同比降幅变化不大，市场对于新政的反应不甚明显。从交易价格来看，除杭州外，二线城市交易价格总体走势较为平稳。其中08年以来天津、重庆、沈阳交易价格变动幅度最小，各月变化都不超过10%。

5、2009年房地产市场需要关注几个方面。

当前房地产市场主要有两方面需要关注，一方面是保障性住房建设规模的扩大对房地产市场的影响。另一方面是新政的陆续出台对房地产市场的影响。与此同时，近期仍需要关注国内外宏观经济形势变化、土地新政、大型房地产企业行为等方面的内容。

在即将过去的2008年，房地产遭遇了前所未有的寒流，决定2009年房地产市场走势的关键因素很多，但起到决定作用的，仍主要为宏观经济因素和政策因素。在这两种因素的综合作用下，我国的房地产业可能进入中期调整，进入一个较长时间的深度调整期，但也存在短期调整的可能。房地产行业尚存在的诸多不确定因素，从根本上决定了房地产行业人才的基本情况，从目前的情况来看，房地产人才市场的火爆肯定短期之内肯定无法再现，需求结构上也可能产生一系列调整。

二、房地产行业人才现状分析

房地产业是以资金密集与人才密集为典型特征的高收益行业。中国房地产业经过十多年的高速发展，产业链已日益完善，当前房地产开发经营主业务流程涉及规划设计、征地拆迁、土地开发、土地转让、房产开发、房产出售、房屋出租、物业服务、咨询中介等价值活动，其人才需求的数量、种类之多及其专业能力素质要求的差异之大可以说是非同寻常。

行业的高收益性与高级人才的稀缺性是房地产行业2008年度人才频繁流动的根本原因，全国全行业平均流动率超过其他行业的平均率。“经验够了，资金够了，就是人才积累不够。”这是不少房地产老总共同的慨叹。短短十多年的时间，房地产行业的从业人员迅速增加，其中不乏各种专业人才， 但目前经验丰富的房地产营销策划、物业管理人才缺口较大，尤其是从征地、开发、谈判、融资、推广、管理等每个环节都了然于心、能够将整个楼盘操作起来的复合型人才更是孜孜以求。行业的发展受到人才的制约， 而不成熟的行业又难以孵化出优秀的人才，难得出几个“全才”、“帅才” 就成了企业竞相争夺的对象，其本人也自然有了“跳槽”的资本，对工资待遇、工作环境、发展空间等方面都有较高的要求。

由此，房地产高端人才(如项目总经理、总建筑师、总工程师、营销总监、投资总监、财务总监、法律事务总监等)以及中端核心人才(如项目策划经理、销售经理、客户服务经理、造价预算经理、高级设计师、高级工程师等)的薪酬水平在行业中具有很强的吸引力并始终保持着良好的增长势头。根据中华英才网发布的2008年薪酬数据显示，房地产行业项目总监的年度税前现金收入总额在16万至26万元之间；项目经理年薪则为9万至19万元之间； 销售总监的年度税前现金收入总额在18万元至52万元之间；销售经理在10万至20万元之间。

表1 2008年房地产行业部分职位薪酬

资料来源：中华英才网

三、2008年房地产行业人才需求分析

房地产行业的职位需求数量始终列居前位，30％以上的招聘职位是中高层人才。可见，房产企业对应聘人才的学历要求越来越高，越来越重视人才的素质和学历要求，因为发展商越来越重视市场调研、营销策划。以往一些房地产开发商选择实施“傻瓜卖楼”的计划策略，但越来越激烈的市场竞争事实证明“傻瓜卖楼”的销售效果很不理想，主要原因是忽略了策划宣传，而策划力度弱的背后隐藏的是中高级人才的短缺现状。在目前的房地产人才市场上，最抢手的莫过于既懂规划又懂设计的具有多年当地建筑业丰富经验的房地产策划师，以及工民建管理人员、项目经理、工程造价管理人员、建筑师（尤其是室内装修方面），这部分人才即使年过不惑，也依然是许多房产公司争夺的对象。

同时，房地产业的经营对象是规模巨大的不动产，它在接受所在区域外部环境全方位影响的同时，也在长期、深刻地影响着周边区域乃至所在整个城市的政治、经济、文化和社会生活。房地产企业对外公关、协调的利益群体之多与范围之广同样为其他高收益行业所无法比拟，这就客观上需要大量的政府公关、金融公关、媒体公关、利益相关者公关和社区公关管理人才。

近年来房产行业一直处在一个整体上升的势态里， 同时带动了很多旁支职业的发展，促进了就业市场的繁荣。然而，这种状态在政策和市场有所变动时，整个行业就会迅速降温。所以，房产人才仍要做好遭遇“行业冬眠”的准备，及时分析自身情况，做好职业规划，因火爆的市场行情而突增的房产中介公司很有可能会因楼市降温而遭遇倒闭，裁员不可避免，尤其是过剩的房产销售员、行政人员。2009年，房地产行业人才需求呈现出如下特点：

1、高端人才也会失业。一部分房地产企业由于2007年的过度扩张，高薪吸纳了大批人才，目前公司资金链吃紧，近期开工项目大幅减少，原来准备的大量人才闲置，导致了当初大力引进的从普通工程师到项目总监、项目总经理都要裁员。

2、部分资金状况较为良好的企业选择在这个时机进行人才优化。在这些企业中，虽然新开项目不多，但是由于行业不景气，部分企业经营困难，释放出了一批高质量的人才，这些企业虽然并没有进行大规模的人才抄底，却悄悄地利用这个机会招揽优秀人才，对之前那些表现差强人意却又暂时找不到合适替代人选的高管进行替换。

3、人才的流动变小。在房地产市场火爆时，人才流动性非常大，一方面因为房地产以项目为节点的行业特性，另一方面也是因为行业发展迅速，人才需求供小于求，更容易找到职位和薪资更优于目前薪资的机会，主动跳槽的情况很多。但是就目前的情况来看，新开项目减少，人才卖方市场转变为买方市场。跳槽拿高薪跳高位的情况已难再现，人员跳槽的动力也就相应不足。

4、国有企业人才会相对稳定。如果2009年房地产的严峻形势不能发生改观的话，恐怕大规模的裁员减薪在所难免。但有实力的国有企业人员会相对稳定，这些企业在房地产形势较好时人员就比较稳定，员工主动跳槽和被辞退的情况都比较少，目前行业遭受危机，一方面因为企业背景具有融资等方面的优势，受到的冲击相对较小，一方面要顾忌裁员带来的社会影响，所以在一段时间内还会相对稳定。

四、六类业内中高级人才仍然紧缺

根据中国房地产建筑人才网对2009年房地产人才情况预测表明，09年房地产人才的需求下降趋势没有根本改变，但以下六类中高级人才仍然紧缺：

1、具有良好业绩、真才实干的房地产项目策划、营销策划方面的中高级人才，如营销副总、营销总监、销售总监、营销部经理、销售部经理等；

2、成本管理、成本控制方面的中高级人才，如造价部总监、合约部总监、合约经理、采购部经理等；

3、具有资本运作方面经验的人才将受到重视，融资高手、上市公司财务总监、投资总监、熟悉融资、上市运作流程的高手等成为开发商新宠；

4、商业地产类人才，包括商业地产开发总经理、商业物业经营总经理、招商总监、招商部经理；

5、进行房产项目定位、产品定位的专业人才，如总建筑师、设计总监、研发总监、设计经理、规划设计师、建筑师、园林景观设计师等；

6、独立操作品牌房产开发项目的总经理，特别是大型高档项目以及商业地产、旅游地产、景观地产总经理等，以及至少需要有10年以上的房产从业经验和5年以上房地产副总经理、总经理职位经历。